房产

1.房产投资必读－以房养房以租抵贷划算吗 对于降低当前居高不下的房价，国家煞费苦心稳定房价，政策一个接着一个地出台，因此普通的购房者随着

尤其是像湘潭这类二线城市，因其具有较大的成长空间而后来居上，受到投资者的特别关注。在地产投资中，商铺一直是人们追逐的热点。俗话说“一铺养三代”，商铺投资因其高风险和高回报成为地产投资中“智者的游戏”，非一般人所能把握，所以对普通投资者而言，到哪里投资商铺，投资什么样的商铺应是投资选择的重中之重。 今天，面对中国地产市场的格局之变，投资者不得不谨慎起来。当更多一线城市的住宅开发商和投资者选择退让观望之际，另一些发展商却明确地找到了下一轮资金集聚的目标——商业地产。专家分析指出：北京、上海、广州、深圳四座一线城市占全国GDP比重自1994年后就已明显放缓，11年的时间增长不到5％；而二线城市中超过此数的已不在少数，有的甚至达到30％。转战二线城市就意味着新的发展机遇。尽管当前二线城市在国民经济总量中的比例相对较小，但它数量惊人，消费群体也庞大，它们将是未来国民经济发展的第一推动力。统计表明，目前中国大部分二线城市在GDP、人口状况和居民的人均可支配收入等数据上增长迅速，这为二线城市地产开发和市场提供着强劲的能量。二线城市商业地产正在异军突起，方兴未艾。 在这样的市场背景下，湖南三和地产在湖南湘潭斥巨资兴建占地上百亩的“湖南三和医药物流中心”，这个新项目也为深圳商铺投资者指出了新的商铺投资方向，这就是投资有行业发展背景的“产业铺”。 据介绍，湘潭市已明确把物流产业确立为城市重点发展的主导产业，而该项目已被湖南省政府以及湘潭市政府确认为区域经济发展战略的省市重点工程。这个具有国内先进水平、功能最齐、档次最高的现代医药物流中心，将借国家中部崛起的发展机遇，立足湖南，面向全国，走向世界，建成后是中部地区最大的药品集散地。依托这样的大平台，投资保障不言而喻。 高起点规划、高标准建设的湖南三和医药物流中心位于芙蓉东路与茶园路交汇处，湘潭市新城区。项目东接京珠，西邻市政中心，北邻107、320国道，京广、湘黔铁路交汇于此，到长沙、株洲、黄花国际机场仅需30分钟车程，距湘江千吨级集装箱码头——湘潭港4公里；交通便利，具有极佳的地理区位优势，是“长株潭”经济圈的核心区域。 毫无疑问，随着一线城市商业投资成本的升高以及竞争的日益加剧，众多国内外企业和商铺经营投资者将转战更具升值潜力的二线城市，而具有“产业铺”内涵的湖南湘潭三和医药物流中心将成为转投二线城市投资经营者的佳选。

被提及的却只有离婚时，房产如何进行分配。这是否可以理解为现代人对婚姻的信任度不高，导致了各种未雨绸缪的方式应时而起，应运而生?现在的很多人都

被认为是“以为是喜了婆婆，愁了丈母娘”的司法解释，关于房产的分配规定最受关注，近来各地媒体报道中反映出的“加名字”便是 对于“婚后父母赠房

飙涨的房租引发了全国“两会”代表、委员的关注。 3月7日，全国人大代表、北京市委书记刘淇表示，今后北京出租房比例将达到全部住房的60%，政府还将出台法规调控房屋租金。对于代表们热议的北京近日房租大幅上涨的现象，刘淇指出，在一些情况下，出租房租金“乱就乱在中介”。 住建部有关负责人3月9日在全国两会记者会上说，租金的调控也是房价调控的一部分，各地都有责任对房屋租金进行调控。 “房屋银行”推高房租？ 几年前，一些规模比较大的中介公司也曾从事“房屋银行”的业务。该业务模式是中介负责房屋出租广告，房屋租出后，向房东收取一定的管理费用。业主把手中空闲的房屋存入有代理权的中介公司的“房屋银行”，之后无论房屋是否处于闲置状态，业主每月都可以准时从房屋银行拿到固定的租金。 “‘房屋银行’业务给了中介操纵租金的空间，要不提高租金赚差价，要不说服房主给与更多的空置期，中介利用空置期赚钱。”林倩说。链家此前也做过和房屋银行相似的全程代理业务，但2008年时已经叫停。“如何向业主证明，中介并没有收差价，很难。”林倩告诉记者。但仍有一些中介坚持这么做。 她还回忆说，2002年时她在上海工作，彼时并没有二手房资金监管业务。买卖房款是直接交给中介的，表面上答应向卖家立即支付房款，但其过程有可能被拖延两个月之久，其间中介拿着这笔资金去炒房。直到现在，这种状况也没有完全消失。 2010年7月房租大涨，曾惊动主管部门，中介同样受到如潮的指责。21世纪不动产集团市场总监林蕾说，推动房租上涨的因素是多方面的，仅仅归咎于中介机构的不规范，有失偏颇，也会影响监管部门的正确调控。 一些根本不具备行业资质的中介，在市场上“抹黑”了中介的声誉。每到房租上涨之际，各中介主要负责人必被召集开会。“来的全是‘好孩子’、大中介，依然有一些小中介逍遥于监管之外。”胡景晖说。“好孩子们”甚至主动要求主管部门加强监管，净化行业，以求得更长远的发展。 调控房租政府可为 近年来，有关部门曾多次号召“租房”而不是买房。 2007年8月30日，国务院新闻办公室就解决城市低收入家庭住房困难的情况举行新闻发布会，建设部副部长齐骥在会上指出，普通市民可以通过租赁房屋来解决暂时的住房问题。 今年全国“两会”，刘淇提出，要让群众“住有所居”，但不赞同年轻人举债买房，“大学刚毕业就勒紧裤腰带，向父母、亲戚朋友借钱购房，不符合消费习惯。”要鼓励市民先租后买，并建议可以先租个小房，结婚时换租大一点的，等到了四五十岁有了一定成就再买房。 但房租在2009年、2010年之间飞涨，许多业内人士担心，如果“买不起”演化为“租不起”该怎么办？ 关于房租上涨的最根本原因，业界看法相近。CPI上涨、季节因素、禁止群租、拆迁是主要因素，但最根本的还是供需矛盾。 “最好的办法是增加供应，才能从根本上解决房租上涨的问题。”卢航的观点几乎代表了所有业界人士的看法。 政府也意识到了这一点。刘淇说，北京市政府正在研究加强租赁市场的管理，要保证出租房尤其是公租房的房源，形成政府、集体为主，社会投资为辅的出租房建设体系。 包括卢航在内的中介人士也表达了一定的担忧。有2000万人口的北京，市区内大约有500万套存量房，其中120万套房屋被用来出租，还有120万套租赁房源来自于郊区。公租房的建设数量如何对240万套租赁房市场产生影响，尚需时日。 在刘淇所指的“60%”尚未实现之前，政府是否已有应对良策？2010年10月，住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在参加某论坛时表示，我国应该借鉴国外的成功经验，利用法律规范住房租赁市场，如可规定“合同期间不得涨房租”，“每次房租上涨幅度不得超过3％”，“不得强行中止合同”等条款，还可以规定房租的上限，再加上相应的处罚条款，依法保护租房者的利益。 尽管市场人士并不认可对房租进行直接调控，但并不代表主管部门束手无策。 从海外的情况来看，德国政府曾规定在3年内房租涨幅不得超过20%；大中型城市每年更新“租价表”，根据“租价表”制定“合理房价”，房租超出“合理房价”20%将被视为“房租超高”的违法行为，会被课以巨额罚款；超出50%将直接被视作“房租暴利”的犯罪行为。

万科3月8日发布2010年年报显示，公司预计今年的工程管理面积将达3000万平方米，为历史新高。万科董秘谭华杰对本报记者表示，目前的限购、限贷、提高利率等调控政策，已经产生效果，不仅是投资需求，连部分自住需求也被抑制，对所有公司都产生了影响。但万科仍然坚持快速周转策略，一旦开工之后达到预售条件就开盘，不会放慢销售速度。 多位活跃于市场一线的地产代理公司负责人认为，楼市供求关系已经发生改变，未来将供大于求，重回买方市场，降价窗口期即将到来。 楼市降价窗口期到来？ 地产公司对今年的新开工量均言辞谨慎。 万科年报用“工程管理面积”来预测今年的建筑数量。谭华杰对记者解释，这个概念比在建面积大，包括当年在建的、新开工的以及即将交付的工程面积，而在建面积是一个动态的数字，因为在一年中，随时会有竣工，也随时会有新开工。 截至2010年末，万科开发项目245个，万科在建项目权益建筑面积约1362万平方米；保利地产年报则显示，截至去年底，公司在建工程面积便已达1800余万平方米。 谭华杰称，去年12月份开始新开工面积有缩小趋势，但大公司偏快速周转，其新开工、在建工程量一般是持续增长的态势。 快速的推盘及高预售认购比率，均有利于公司对冲宏观调控带来的市场波动风险，以及避免过分依赖外界项目融资渠道。世联地产研究部指出，今年受货币政策影响，资金受限开发商会加大出货，加之2009年、2010年均为牛市，市场中有大量新开工，未来供应充足可期。 广发证券报告显示，受春节淡季及楼市调控政策影响，6个房价一线城市成交量环比下跌57%，而由于“限购政策出台前发生突击购房现象”等因素的存在，9个房价二线城市表现占优，环比跌幅仅12%。如济南、成都、石家庄等二线城市。 “据我们调研了解的数据，一些城市因限购而无法买房的客户占比约30%，”广发证券分析师称，如果加上受政策影响开始观望的有资格的购房者，预计一些楼盘前期蓄客的50%甚至更多将会消失，这将对近期的成交量形成较大冲击。 今年楼市供求关系会越来越向有利于购房者的方向转变，向交易量下行及价格稳定的方向转变。 中原地产华北区总经理李文杰认为，楼市降价的窗口期已经到来，因为调控，市场机会变得扑朔迷离，机会瞬间即过，在这个政策窗口期内，房企要加快推售回笼资金，“问题是，不是每一个房企都有好命把握住这个机会。”李文杰说。 房企大洗牌开始 万科年报透露出来的另一个讯息是，大型房企的市场占有率在迅速提高，行业洗牌趋势显现。2010年，万科销售额占全国商品房成交额的比例为2.1%，广州、上海等八个一线公司年销售额超过50亿，北京、深圳两地销售额首次突破百亿，而2009年万科只有三家地区公司销售额超过50亿。 而万科的经营性现金流在2010年末转为正，前三季度均为负数，对此谭华杰表示，万科去年实行了谨慎的投资策略，才有了这一结果。截至2010年末，万科持有货币资金约378.2亿，较年初增加64%，远远超过合计167.8亿元的一年内到期借款。 但房企普遍现金流为负，2010年达到负债率高点。据莫尼塔证券分析，今年全年开发商现金流可能仍为负，在中性假设下这一缺口可能略高于2000亿元。

对于近期部分银行个人住房贷款业务中出现的客户投诉等问题，银监会有关负责人昨天表示，已要求相关银行妥善解决。同时要求各银行审慎经营房贷业务，做好差别化信贷政策执行工作。 多地出现房贷利率纠纷 据报道，近日在北京、青岛、广东等地区出现房贷利率方面的纠纷。由于银行信贷额度紧张，一些银行取消了此前“积压”贷款的利率优惠。对此，当地银监局也介入了调查并解决了部分客户的问题。 昨天，银监会相关负责人表示，相关银监局要督促银行业金融机构严格履行房贷合同，严厉查处银行个人按揭贷款业务中出现的捆绑销售、乱收费、虚假承诺等违规行为。银监会已要求相关银行业金融机构认真对待客户反映的问题和意见，积极与客户沟通协商，妥善解决投诉问题。协商解决不了的，应通过合适的法律途径解决。 目前北京地区执行的信贷政策是，买卖交易网签以后与银行面签，面签合格发放批贷函或批贷通知。然后买卖双方可以开始过户、抵押登记。从批贷到放贷一般需要2周以上、甚至超过1个月的时间。最近处于政策变动的密集期，各家银行都明显收紧了贷款额度，所以部分银行执行的政策是如有新政策变动，放款未完成的合同按新合同计算。 各银行优惠界定不同 记者从银行方面了解到，虽然北京地区尚未出现空白合同纠纷，但对于如何界定申请贷款用户是否有利率优惠，各银行方面的操作也不尽相同，容易给客户造成乱收费、虚假承诺的印象。 一房贷客户经理介绍，一般来说，在利率优惠结束前，如果购房人的申请已提交至分行，获批但没有来得及放款的，即使利率优惠政策结束，也仍然可以享受优惠；反之，有银行在购房人申请房贷时表示能有利率优惠，但最终分行未批准此优惠，购房人只能采取基准利率。但到底是分行批准优惠尚未放贷还是分行未批准优惠，购房者无从查证，只能是接受银行告知的最后贷款信息，容易让购房人认为是银行擅自取消利率优惠。 该经理还介绍，是否能取得利率优惠，很大一部分还是出于办理贷款银行自身的原因。 背景 地方监管层曾“指导”银行处理房贷纠纷 据报道，深圳数十名购房者2月22日集聚当地银监局，反映银行承诺的个人住房贷款利率优惠未兑现。深圳银监局也指出，银行要灵活调度资金，尽快安排此前受理的符合贷款条件的购房贷款需求，特别是首套房贷款需求。 购房者称，已凭借银行出具的贷款承诺函办理完二手房抵押手续，但银行突然取消贷款利率优惠，甚至将利率提高至基准利率的1.1倍，令利息成本增加了几十万元。 深圳银监局表示，如果银行与客户已就贷款优惠利率的执行标准签订了书面的合同或承诺书，且该合同或承诺书已发生法律效力，则银行必须按合同或承诺书的约定条款坚决执行；如果银行提供的承诺函，或银行要求客户单方面签字的借款合同，已经书面明确了相关利率条款，尽管从法律角度考量，这些承诺函或借款合同不具有完全法律效力，但若确有证据证明银行曾作出优惠利率承诺，银行仍应区别对待，履行相应责任。 湖北银监局针对房贷纠纷问题要求，各商业银行须“一对一”与客户沟通协调，妥善解决与客户的房贷。 相关 华夏银行利率还能8.5折 目前多数银行都取消了首套房贷利率优惠，利率上调至基准利率。此外，光大银行、深发展首套房都已经是基准利率“没商量”，如果征信系统有过逾期记录，首套房利率甚至还得在基准利率的基础上上浮10%。不过据记者了解，华夏银行目前还有8.5折的优惠。 昨天，记者从中行获悉，该行也从上周开始取消了首套房利率8.5折的优惠，全面实施基准利率。

劳动纠纷。 招数二：借亲戚朋友之名 有的购房人试图通过与名下无房的亲朋进行私下协议，借用其身份购买房产，以规避“限购令”的调控政策，待房价上涨

关于调整住房公积金存贷款利率的通知 建金〔2011〕15号 各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心： 根据《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》（银发〔2011〕32号），现就住房公积金存贷款利率调整有关事项通知如下： 一、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。 二、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。 三、从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。 请各省、自治区住房和城乡建设厅立即将本通知转发相关住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心执行。对利率调整后出现的新情况、新问题要及时处理并报我部。 附表：住房公积金存贷款利率调整表 中华人民共和国住房和城乡建设部 二〇一一年二月九日 附表： 住房公积金存贷款利率调整表 单位：年利率% 项 目 调整前利率 调整后利率 一、个人住房公积金存款 当年缴存 0.36 0.40 上年结转 2.25 2.60 二、个人住房公积金贷款 五年以下（含五年） 3.75 4.00 五年以上 4.30 4.50 三、试点项目贷款 按五年以上个人住房公积金贷款利率上浮10% 同前 (住房城乡建设部网站) （中国政府网）

贷款利率上调，市民还贷压力大了，一些人想提前还贷。但银行业内人士告诉记者，并不是所有办理了房贷的人都适合提前还款。比如贷款利率享受了折扣的首套房购买者，按现行五年期以上贷款基准利率打7折来计算，利率为4.62%，哪怕是打了8.5折，利率也才5.61%，再加息4次才能赶上6.6%的基准利率水平。这部分贷款客户如果选择将房屋贷款还清后再次购买住房，反而会付出更多的成本。 按照银行对二套房贷的认定门槛，还清了贷款再次贷款购买房屋的也要算作二套房。现在，银行不仅将二套房的首付成数上浮到了6成，利率也会大幅上浮，资信不是很优质的客户，利率有可能上浮30%。这意味着，购买二套房的贷款利率可能达到8.58%。同时，现在首套房利率优惠也已经取消，有不良信用记录的贷款者甚至会被上浮贷款利率。 中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，此次加息对大型房地产企业没有多大影响，但可能对盈利水平较低的房企有影响。